À Kiryat Shmona et en Galilée, commerces fermés, reprise lente et marché immobilier contrasté illustrent les séquelles économiques persistantes après plus de deux ans de conflit
KIRYAT SHMONA – Les vitrines des magasins bordant la rue Tel-Hai, principale artère commerciale de la ville, étaient ouvertes lors de notre récent passage, un après-midi de semaine, tout comme les cafés et les kiosques de shawarma, animés par une clientèle nombreuse.
Mais au-delà de cette première ligne de commerces, un tout autre tableau se dessinait, révélant les souffrances endurées par la « capitale du nord » en plus de deux ans de guerre.
Plusieurs zones commerciales étaient presque entièrement fermées faute de clients et pratiquement chaque coin de rue est désormais orné d’abris anti-missiles temporaires, appelés en hébreu miguniot. Ces structures offrent un refuge d’urgence lorsque retentissent les sirènes annonçant l’arrivée des roquettes tirées par le groupe terroriste chiite libanais du Hezbollah, laissant aux habitants à peine 15 secondes pour se mettre à l’abri.
Un incubateur de haute technologie situé à l’extrémité de la rue, autrefois animée par l’innovation, est aujourd’hui presque désert.
S’il n’y a que peu d’habitations endommagées aux alentours, c’est parce que la plupart de celles qui ont été touchées pendant la guerre de 2024 ont déjà été réparées, expliquent les habitants. La dernière vague de combats en mars et avril – une vague suspendue par un cessez-le-feu fragile au moment où nous écrivons ces lignes – a causé de nouveaux dégâts, davantage en périphérie.
Il faudra cependant beaucoup plus de temps pour combler les vides laissés dans la vie des habitants et dans l’économie locale.
« Avant la guerre, ce quartier grouillait de monde et les commerces marchaient bien », dit Eldar, un coiffeur assis devant son salon, attendant des clients. « Aujourd’hui, presque tous les magasins du quartier sont fermés, la ville est morte et personne ne sort le soir. »
Plus de 900 jours après le pogrom perpétré par le groupe terroriste palestinien du Hamas le 7 octobre 2023 qui a déclenché la guerre à Gaza, et après des cycles répétés de combats le long de la frontière nord, la reprise dans le nord d’Israël reste inégale. Certaines localités parviennent à rebondir, alors que d’autres, en particulier les communautés comme Kiryat Shmona, proches de la frontière libanaise, continuent de faire face à de graves difficultés économiques et démographiques.
« Quand on parle du marché immobilier dans le nord, il convient de le diviser en deux catégories », explique Nimrod Bousso, rédacteur en chef du site web Israeli Real Estate Center. « Dans les zones situées en première ligne des combats, où les habitants ont été évacués pendant la guerre, l’activité immobilière est très faible et la plupart des projets de construction sont suspendus. En revanche, dans les zones non directement visées, comme de nombreuses villes du plateau du Golan, les agents signalent un retour à des niveaux de vente proches de la normale. »
Dans ces zones, ajoute Bousso, « on a le sentiment de revenir à une certaine routine ».
Lente reprise en Galilée
Kiryat Shmona, située à un peu plus d’un kilomètre de la frontière, appartient à la première catégorie, celle des zones où la reprise reste très lente. Peu après le lancement par le Hamas de sa guerre contre Israël le 7-Octobre, Israël a évacué les 24 000 habitants de la ville en prévision d’un conflit militaire avec le groupe terroriste chiite libanais du Hezbollah au Liban, soutenu par le régime de Téhéran.
Des aides gouvernementales ont permis de financer leur relogement dans d’autres régions du pays, tandis que des subventions publiques ont couvert les dommages causés aux habitations par les tirs incessants de roquettes, de missiles et de drones. L’activité économique dans la région a toutefois presque entièrement cessé.
Sur les 104 start-ups technologiques qui opéraient en Galilée avant la guerre, seules trois ont survécu, en raison de la dispersion des équipes à travers le pays et d’une perte de cohésion, explique Noam Josef, directeur du centre d’innovation Margalit Startup City Galil, qui représente les intérêts technologiques de la région.
Le marché immobilier local a lui aussi été durement touché, note Tzahi Hafzadi, directeur de l’agence Remax Realty de Kiryat Shmona.
« L’activité était quasiment à l’arrêt », explique Hafzadi, qui a grandi dans la ville. « Ce n’était pas totalement nul, mais on s’en approchait. »
Lorsque l’autorisation de revenir a finalement été accordée en mars 2025, de nombreux habitants ont toutefois choisi de ne pas rentrer. Selon les données officielles, seuls environ 60 % des habitants sont revenus à Kiryat Shmona, et environ la moitié des commerces locaux ont rouvert.
« Beaucoup de gens ont préféré rester là où ils s’étaient installés plutôt que de revenir », poursuit Hafzadi. « Le marché immobilier connaît actuellement une reprise prudente, mais les prix restent inférieurs à leur niveau d’avant-guerre. »
Les logements dans les immeubles récents coûtent environ 5 % de moins qu’avant la guerre, tandis que ceux situés dans des bâtiments plus anciens, sans abri ni ascenseur, ont perdu environ 15 % de leur valeur, précise-t-il.
Les appartements familiaux de 70 à 90 mètres carrés sont proposés à partir de 600 000 shekels, tandis que les grandes maisons individuelles sur des terrains d’environ 500 mètres carrés peuvent atteindre 3,5 millions de shekels, précise-t-il.
La situation commence toutefois à s’améliorer, estime Hafzadi. Les jeunes familles manifestent un regain d’intérêt pour la ville, en particulier celles dont les membres peuvent travailler à distance, tandis que le gouvernement propose d’importantes incitations économiques pour encourager les installations.
Les résidents ne paient aucun impôt sur le revenu jusqu’à 20 000 shekels par mois, et une récente décision gouvernementale prévoit l’octroi de subventions de 2 500 shekels par mois pendant deux ans aux nouvelles familles, indique-t-il. La garde d’enfants est également subventionnée et le coût de la vie reste inférieur à celui du centre du pays.
Le secteur high-tech amorce lui aussi un retour discret en Galilée, avec la création d’une vingtaine de nouvelles entreprises au cours de l’année écoulée, souligne Josef. Margalit Startup City Galil prévoit d’organiser une grande conférence sur la « relance économique » fin mai afin de mobiliser un soutien politique et de promouvoir une vision optimiste pour la région.
Le gouvernement s’est également engagé à investir des milliards de shekels dans la réhabilitation de la région, bien que les habitants affirment ne pas en ressentir encore les effets. Le prolongement de la principale ligne ferroviaire du pays jusqu’à Kiryat Shmona est notamment prévu dans les prochaines années, une initiative qui devrait faciliter les déplacements vers le centre et ouvrir de nouvelles perspectives d’emploi.
Des discussions préliminaires sont en cours pour développer des logements spécialement destinés aux immigrants anglophones, bien que le projet avance lentement, selon des représentants de Nefesh B’Nefesh. Par ailleurs, Tel-Hai College devrait devenir une université dans les années à venir.
« Les personnes qui s’installent ici peuvent profiter d’un cadre de vie magnifique, sans embouteillages, et bénéficier d’un revenu disponible plus élevé grâce à une fiscalité allégée », ajoute Hafzadi. « J’investirais sans hésiter ici. Je pense que la situation ne va cesser de s’améliorer. »
Une demande plus forte dans le Golan
La situation est légèrement différente dans les hauteurs du Golan, où l’évolution des prix depuis le 7-Octobre a été plus en phase avec le reste du pays, explique Avigail Fink, qui dirige les bureaux de Remax dans la région.
Le marché immobilier y a connu un essor significatif après la pandémie de COVID-19, porté par le télétravail et une immigration positive, entraînant une hausse des prix entre 2021 et 2023. Une décision gouvernementale adoptée en 2021 avait alloué environ un milliard de shekels pour doubler la population de la région, alors estimée à 50 000 habitants, en renforçant les infrastructures et en attirant investisseurs et promoteurs.
Mais lorsque la guerre a éclaté, l’activité s’est brusquement arrêtée, et depuis, les prix sont restés stables ou ont légèrement reculé. Les difficultés structurelles du marché immobilier israélien, notamment les prix élevés, les taux d’intérêt importants et une offre record de logements neufs, ont freiné la croissance, entraînant une baisse moyenne d’environ 1 % sur l’année écoulée.
Depuis le cessez-le-feu conclu entre Israël et le Hamas en octobre 2025, les prix remontent progressivement, indique Fink, et les biens mettent désormais plus de temps à se vendre qu’avant la guerre. Le volume reste limité, environ 300 maisons disponibles sur l’ensemble du Golan à un moment donné, mais le sentiment général est que le pire est passé.
Contrairement à la Galilée, les localités du Golan n’ont pas été évacuées après le 7-Octobre, une décision qui, selon Fink, explique leur relative résilience. Le tourisme, l’un des principaux moteurs économiques de la région, a fortement souffert pendant la guerre, mais le marché immobilier a mieux résisté grâce au maintien des habitants sur place.
« Nous nous attendons à voir environ 2 000 logements vendus à Katzrin au cours des une à trois prochaines années, ce qui entraînera des changements majeurs dans la demande et l’emploi », explique Fink. « Je pense que le marché ici va connaître une transformation considérable, et positive, dans les années à venir. »
À plus long terme, certaines zones devraient se développer plus rapidement que d’autres, souligne Michal Korland, agente immobilière chez Remax spécialisée dans la Galilée. Les villes côtières comme Nahariya, Akko et Shlomi, plus éloignées de la frontière libanaise que Kiryat Shmona, ont relativement mieux résisté pendant la guerre.
Nahariya dispose déjà d’infrastructures hospitalières et d’un accès ferroviaire, et l’extension prévue de la Route 6, principale autoroute nord-sud du pays, vers la région dans un délai d’un à deux ans pourrait accélérer la reprise, note Korland.
« Lorsque le calme reviendra, cette région offrira une formidable opportunité pour les investisseurs », conclut-elle. « Le nord est l’un des plus beaux endroits où vivre en Israël, avec une excellente qualité de vie. Nous aurons besoin d’un soutien gouvernemental important dans les années à venir, mais nous espérons voir bientôt de grands changements. »
T.O.I
